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Précisions sur le Préavis en cas de Perte d'Emploi ou de Mutations

Précisions sur la réduction de 3 à 1 mois du préavis (article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) en cas de perte d'emploi ou de mutation.

- Pour pouvoir bénéficier du préavis réduit à 1 mois en cas de perte d'emploi ou de mutation, la jurisprudence énonce que "pour que subsiste un lien de causalité entre la perte d'emploi et le congé de nature à justifier un préavis d'un mois, celui-ci doit être délivré à une date suffisamment proche"

- Par ailleurs, la perte d'emploi s'entend du licenciement et non de la démission (ou du départ en retraite) ; Du non renouvellement d'un CDD et y compris si les conditions de la rupture du contrat ont été négociées avec l'employeur.

- En revanche, un locataire qui savait le jour de la signature du bail que son CDD serait terminé quelques jours plus tard est infondé à se prévaloir du bénéfice du préavis réduit à un mois. Il en est de même si la perte d'emploi ou la mutation concerne un professionnel libéral.

En résumé, il apparaît que la perte d'emploi ou la mutation doit être imposée au locataire et non dépendre de sa volonté, pour être prise en considération.

Diagnostic DPE indispensable aux locations

IMPORTANT: Locataires/Propriétaires. A partir du 1er juillet 2007, pour les logements mis en location, un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit obligatoirement être établi et devra être annexé au bail lors de sa signature ou de son renouvellement.

TVA sur les travaux immobiliers !

Jusqu'au 31 décembre 2002, les locataires ou les propriétaires qui font ou feront réaliser des travaux d'amélioration, de transformation ou d'entretien portant sur des locaux usage d'habitation bénéficient du taux de TVA de 5.5% . Ce taux s'applique à la main d'œuvre et aux fournitures (exception faite de certains gros équipements).

Droits de mutation de fonds de commerce !

Le taux d'imposition des droits de mutation à la charge de l'acquéreur pour les cessions de fonds de commerce s'élevait à :

- 0% pour la partie du prix inférieure à 150 000 F

- 7% pour celle comprise entre 150 000 F et 700 000 F

- 11.4% au delà

Depuis le 15 septembre 1999, la partie du prix supérieure à 150 000 F est désormais taxée au taux de 4.80%.

Assurance en cas de vente de la chose assurée.

L'article 19 de la loi du 19 juillet 1930, article L21-10 du code des assurances instituent, sauf disposition contraire mentionnée dans l'acte de vente, la continuation des contrats en cours au profit de l'acquéreur.

Il appartient donc à ce dernier de faire son affaire personnelle de leur continuation ou de leur réalisation.

La renégociation des prêts

Aux termes de l'article L 312 -14-1 du Code de la Consommation, tel qu'il résulte de la loi du 25 juin 1999 parue au Journal Officiel du 29 juin, il est stipulé "qu'en cas de renégociation de prêt, les modifications au contrat de prêt initial sont apportés sous la seule forme d'un avenant".

Ce texte met fin à la jurisprudence de la Cour de Cassation qui imposait une nouvelle offre préalable pour toute modification des conditions du crédit.

Réduction du délai de préavis en cas de mutation

Le locataire qui bénéficie d'une mutation professionnelle peut prétendre à la réduction du délai de préavis de trois à un mois. Il n'y a aucune condition d'éloignement pour pouvoir bénéficier de cette disposition. (Cass. civ. 3e du 20 juillet 1994, Poidevin c/Molle).


Droit à un logement décent - Définition

La loi SRU du 13 décembre 2000 (dont les dispositions sont d'ordre public) a mis à la charge du bailleur d'un local loué à titre de résidence principale l'obligation de délivrer un logement décent.

1) Définition du logement décent
Selon la définition issue de la loi SRU, le logement décent ne doit pas présenter de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé de ses occupants et il doit être doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret définit ces deux critères tout en rappelant les normes minimales d'habitabilité à respecter.

2) Normes minimales d'habitabilité
Le logement doit comprendre au moins une pièce principale ayant :
- soit une surface habitable minimale de 9 m2 et une hauteur sous plafond minimale de 2.20 m
- soit un volume habitable minimal de 20 m3.
sont excluent notamment du calcul les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas, locaux communs et autres dépendances et parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

3) Sécurité et santé des locataires
Le décret rappelle qu'un logement faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne saurait être considéré comme un logement décent.
Le logement doit assurer le clos et le couvert du locataire, il doit être protégé des eaux de ruissellement, des infiltrations.
Les dispositifs de retenue des personnes dans le logement et ses accès (garde-corps, etc.), les réseaux et branchement d'électricité, de gaz, les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent respecter les normes de sécurité et être en bon état d'usage.
Les matériaux de constructions, canalisations ou revêtements muraux ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la sécurité ou la santé des locataires (risque de saturnisme et de maladies liées à la présence d'amiante).
Les dispositifs d'ouverture et de ventilation doivent être adaptés à l'usage du local.
Les pièces destinées au séjour ou au sommeil doivent être suffisamment éclairées naturellement et avoir un accès à l'air libre par le biais d'un ouvrant ou d'un volume vitré.

4) Éléments d'équipement et de confort
Le logement décent doit comporter une installation permettant un chauffage normal. Le dispositif doit comprendre une alimentation en énergie, une évacuation des produits de combustion et être adapté aux caractéristiques du logement.
Le local doit également comprendre des installations permettant une utilisation normale de l'eau potable, l'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes sans refoulement ni odeurs, un réseau électrique suffisant pour permettre l'éclairage de toutes les pièces et le fonctionnement des appareils ménagers courants.

Sont également exigés :
- l'aménagement d'une cuisine ou d'un coin cuisine permettant de recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;

- une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c. séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas et un équipement pour la toilette corporelle comportant une baignoire ou une douche, alimenté en eau chaude et froide et aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut, toutefois, être limitée à un w.-c. extérieur au logement, s'il est situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

Mieux connaître les obligations en terme d'entretien et de réparation

Nombres de conflits entre locataires et bailleurs, notamment lors de la fin juridique du bail, trouvent leur origine dans la méconnaissance par l'une ou l'autre des parties (souvent les deux) des obligations de chacune en matière d'entretien et de réparations. En d'autres termes : « qui doit faire quoi ».

Le législateur a, depuis 1987, clarifié la situation au moyen d'un décret qui défini la liste exhaustive et non équivoque des réparations et entretiens mis à la charge du locataire dans le cadre de son bail d'habitation (loi n°89-462 du 6 juillet 1989). En conséquence, toutes les autres réparations et travaux d'entretien qui ne sont pas listés ci-dessous demeurent à la charge exclusive du bailleur.

Décret n° 87-712 du 26 août 1987

I. - Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif.
a) Jardins privatifs :
Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;
Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
b) Auvents, terrasses et marquises :
Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
c) Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières :
Dégorgement des conduits.

II. - Ouvertures intérieures et extérieures.
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
b) Vitrages :
Réfection des mastics ;
Remplacement des vitres détériorées.
c) Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies :
Graissage ;
Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
d) Serrures et verrous de sécurité :
Graissage ;
Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
e) Grilles :
Nettoyage et graissage ;
Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. - Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. - Installations de plomberie.
a) Canalisations d'eau :
Dégorgement :
Remplacement notamment de joints et de colliers.
b) Canalisations de gaz :
Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;
Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
c) Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance :
Vidange.
d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :
Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz
Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
e) Eviers et appareils sanitaires :
Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. - Equipements d'installations d'électricité.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
d) Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

Le Préavis

L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule que le délai de préavis est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six lorsqu'il émane du propriétaire. Il peut cependant être ramené de trois à un mois, en faveur du locataire, dans certaines conditions qui sont au nombre de quatre :

1 / La Mutation (déjà évoquée)

2 / La perte d'emploi ou un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
Permet au locataire qui donne son congé de bénéficier des dispositions de l'article 15.
Par perte d'emploi il y a lieu de considérer, la démission, le licenciement (quel qu'en soit le motif), la fin d'un contrat à durée déterminée.
Se pose cependant la question du délai écoulé entre la date effective de la perte d'emploi et celle à laquelle le congé a été donné.
En effet dans le cas où un locataire donnerait son congé trois ou quatre mois (voir plus) après la cessation effective de son emploi, son préavis pourrai-il être ramené à un mois ?
Il semble que la réponse soit « OUI » dans la mesure où le Législateur n'a pas introduit une quelconque règle chronologique entre les deux événements.
En tout état de cause, c'est l'appréciation souveraine du Juge du fonds qui tranchera les litiges qui surviendraient du fait de l'application et /ou de l'interprétation de cette clause.

3 / Les personnes âgées de plus de soixante ans et dont l'état de santé justifie un changement de domicile.


4 / Le bénéficiaires du RMI. (prochaine mise à jour).

Loi de finance 2006.

La contribution sur les revenus locatifs (CRL) est supprimée pour les revenus locatifs à compter du 1er janvier 2006 pour les personnes physiques et les sociétés de personnes dont aucun associé n'est soumis à l'impôt sur les sociétés.
A titre d'exemple, si des baux commerciaux étaient soumis à cette contribution (2.5%), il convient de la supprimer des loyers dus à compter 1er janvier 2006.